낮은 공시가 적용 시 세무조사 추징 증여세 리스크 줄이기

1. 증여재산 평가의 핵심 원칙: 시가의 정의와 적용 순서

상속세 및 증여세법상 증여재산의 가액은 증여일 전후 $6$개월 이내의 기간, 즉 평가기간 내에 확인된 시가로 평가하는 것이 대원칙입니다. 여기서 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 객관적인 가액을 말하며, 이는 과세의 형평성을 기하는 세법의 기본 방침입니다.

시가로 인정되는 가액의 엄격한 적용 순서

1. 해당 재산의 매매가액: 증여일 전후 평가기간 내에 실제로 해당 재산이 거래된 가액.
2. 유사 재산의 매매사례가액: 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래 가액. 특히 아파트의 경우, 동일 단지 내 유사 규모의 거래 사례가 대표적이며, 세법은 비교 대상 재산의 공시가격 차이가 $5\%$ 이내여야 하는 등 유사성 요건을 엄격히 규정합니다.
3. 공신력 있는 감정평가액: 위 두 가지 매매 사례가 없을 때, 납세자가 감정평가기관에 의뢰하여 시가를 확정하는 핵심 대안입니다.

공시가 vs 시가 판단: 세법은 시가주의를 채택하므로, 시가를 산정할 수 있는 위 3가지 방법이 우선하며, 토지의 개별공시지가나 주택의 공시가격(기준시가)과 같은 공시가는 최후의 보충적 평가 방법으로 밀려나게 됩니다. 따라서, 매매 사례가 불분명한 경우 감정평가 활용은 증여세를 실질 가치에 맞춰 신고하기 위한 중요한 전략이 됩니다.

국세청 증여세 신고 안내

2. 시가 인정의 범위와 감정평가를 활용한 가액 확정 전략

유사 매매사례가액의 엄격한 요건과 한계

세법상 증여재산의 가액은 증여일 전후 $6$개월 이내의 시가를 원칙으로 합니다. 시가 판단의 최우선 순위는 유사 매매사례가액이지만, 적용 요건이 매우 엄격합니다. 특히, 증여하려는 재산과 비교 대상 재산의 개별 공시가격 차이가 $5\%$ 이내여야 하는 핵심 규정을 충족해야 하므로, 실제 적용이 어렵거나 과세 당국에 의해 부인될 가능성이 높다는 한계가 존재합니다.

감정평가의 역할

유사 매매사례가액이 없거나 $5\%$ 요건 미충족 시, 감정평가액은 세법상 가장 확실한 시가 인정 방안입니다. 납세자는 이를 통해 과세 표준을 명확히 하고 법적 분쟁의 소지를 최소화할 수 있습니다.

감정평가 활용: 시가 인정의 핵심 전략과 절세 기회

감정평가는 원칙적으로 $2$개 이상의 감정평가액 평균을 시가로 보지만, 예외적인 규정도 있습니다. 기준시가 $10$억 원 이하의 부동산 등은 납세자의 신고 편의 및 부담 경감을 위해 $1$개의 감정평가액만으로도 시가로 인정받을 수 있습니다. 따라서 대상 재산의 가액에 따라 $1$개 또는 $2$개의 평가를 선택적으로 활용하여 신고 안정성을 높이는 전략이 중요합니다. 감정평가는 통상 증여일 이전에 완료하는 것이 권장됩니다.

이러한 평가 전략을 수립하는 데 있어 전문가의 도움이 필요하지 않을까요?

감정평가 제도 안내 바로가기

3. 시가 산정 곤란 시 보충적 평가: '공시가 vs 시가' 판단 및 감정평가 활용법

증여재산의 가액은 증여일 전후 $6$개월 이내의 시가(時價)로 평가하는 것이 세법상 확고한 원칙입니다. 매매가액, 유사사례가액, 또는 감정가액을 객관적으로 모두 적용하기 곤란한, 극히 예외적인 경우에 한하여 세법상 보충적 평가방법인 공시가 또는 기준시가가 적용됩니다.

시가 확정을 위한 감정평가 활용의 중요성

세무 당국은 통상 시가보다 낮게 책정되는 공시가를 납세자가 의도적으로 적용했는지 여부를 중점적으로 확인합니다. 이처럼 시가 인정 여부가 불확실할 때 납세자가 적극적으로 활용해야 할 방법이 바로 감정평가입니다.

평가 기간(증여일 전후 $6$개월) 내에 공신력 있는 감정기관의 평가액은 세법상 명확한 시가로 인정됩니다. 낮은 공시가를 억지로 적용하려다 추후 과세될 위험을 감수하기보다, 감정평가를 통해 객관적인 시가를 확정하여 세무 리스크를 최소화하는 것이 가장 안전한 절세 전략입니다.

만약 평가 기간 내에 시가로 인정받을 만한 유사 매매사례나 감정가액이 존재했음에도 낮은 공시가를 적용하여 신고했다면, 이는 부적절한 평가로 간주됩니다. 세무조사 시에는 시가로 재평가되어 당초 절감하려 했던 세액은 물론, 가산세까지 부과될 위험이 매우 높습니다. 공시가 적용을 위해서는 시가 입증 자료가 전혀 없었음을 납세자가 철저히 입증해야 합니다.

부동산 공시가격 알리미

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 증여자가 아닌 수증자가 감정평가를 받아도 시가로 인정되나요?

A. 네, 증여재산의 평가액은 재산을 증여한 사람(증여자)이 아닌 수증자(재산을 받은 사람)가 감정평가를 의뢰하여 받은 가액이라도 세법상 시가로 인정될 수 있습니다. 중요한 것은 평가 주체가 누구인지가 아니라, 해당 감정가액이 증여일 전후 $6$개월 이내에 이루어졌는지 여부입니다. 이는 공정한 증여세 산출을 위해 재산의 객관적인 가치를 증여 시점에 확인하는 것이 세법의 근본 목적이기 때문입니다. 따라서 수증자는 증여재산의 시가를 정확히 입증하여 추후 과세 분쟁의 소지를 줄일 책임과 권리를 모두 가집니다.

Q. 증여받은 아파트가 평가 기간 내 거래 사례가 없다면 무조건 공시가를 적용할 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 증여재산 가액 산정은 엄격한 우선순위를 따릅니다. 해당 아파트의 매매사례가 없다 하더라도, 세법은 다음 순위를 적용합니다: 유사 매매사례가액 > 감정평가액 > 공시가. 특히, 동일 단지 내 면적과 기준시가 차이가 유사한 다른 아파트의 거래 가액(유사 매매사례가액)이 있다면 그 가액이 시가로 우선 적용됩니다.

유사 매매사례가액 인정 기준의 핵심

유사 사례로 인정받으려면, 증여재산과 동일한 공동주택단지로서 주거전용면적의 차이가 $5\%$ 이내여야 하며, 공시가격의 차이도 고려하는 등 매우 엄격한 기준을 충족해야 합니다. 유사 사례 활용이 곤란한 경우에만 감정평가를 고려할 수 있으며, 이 모든 시가 산정이 불가능할 때 비로소 공시가가 최후의 보충적 수단으로 적용됩니다.

Q. 증여 시 공시가 vs 시가 판단 기준과 감정평가 활용법은 무엇인가요?

A. 세법은 원칙적으로 시가(증여일 전후 $6$개월 내 형성된 가액)를 최우선으로 적용합니다. 공시가는 시가를 산정하기 어려울 때 사용하는 보충적 평가 방법에 불과합니다. 따라서 시가보다 현저히 낮은 공시가만을 적용해 신고할 경우, 과세 당국은 이후 자체적으로 유사 매매사례가액을 찾아 시가로 재평가하여 추가 증여세와 가산세를 부과할 수 있습니다. 이는 신고 당시의 납세자 판단보다 세법상 시가 판단이 우선하기 때문입니다.

감정평가 활용의 중요성과 타이밍

• 객관적 시가 입증: 유사 사례가 없거나, 유사 사례가 있어도 현저히 낮은 경우, 감정평가를 받아 정확한 시가를 확보해야 합니다.
• 과세 위험 최소화: 감정평가액은 법적으로 시가로 인정받아 추후 세무조사에서 시가 재평가로 인한 불이익(가산세 포함)을 원천 차단합니다.
• 평가 기간 엄수: 감정평가는 증여일 전후 $6$개월 이내에 받아야만 시가로 인정되므로, 타이밍을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

평가 원칙의 이해와 전문가 자문을 통한 법적 안정성 확보

시가 우선 원칙과 감정평가 활용 전략 최종 요약

• 증여재산 가액은 시가주의 원칙에 따라 산정됨을 명확히 이해해야 합니다.
• 공시가 적용은 시가 인정이 불가능한 경우의 최후 보충적 수단입니다.
• 법적 안정성 확보를 위해, 평가 기간 내 감정평가를 활용하여 재산 가액을 객관적으로 확정하시기를 권고합니다.

이러한 복잡한 시가 판단과 감정평가 활용 과정에서 세무 리스크를 최소화하기 위해, 증여세 신고 전 반드시 세무 전문가의 자문을 구하시길 바랍니다.

궁금증이 해결되셨나요? 지금 바로 전문가와 상의하여 안전한 증여를 계획하세요!