온비드 공매 최저입찰가 생성 원리와 회차별 가격 하락 한도

안녕하세요! 요즘 새로운 재테크 수단으로 온비드 공매에 관심을 갖는 분들이 정말 많으시죠? 저도 처음 공매를 접했을 때는 물건마다 가격이 왜 제각각이고, 시간이 지날수록 어떻게 변하는지 참 궁금했는데요. 경매와는 사뭇 다른 온비드만의 독특한 최저입찰가 결정 방식을 모르면 자칫 시세보다 비싸게 낙찰받는 실수를 할 수도 있겠더라고요.

💡 서론에서 꼭 챙겨갈 핵심 포인트

• 최저입찰가는 입찰을 시작할 수 있는 가장 낮은 금액입니다.
• 공매는 유찰될 때마다 일정한 비율로 가격이 낮아지는 특징이 있습니다.
• 감정평가액이 곧 첫 번째 최저입찰가의 기준이 됩니다.

"성공적인 공매 투자의 시작은 최저입찰가의 생성 원리를 정확히 이해하고 입찰 전략을 세우는 것에서 시작됩니다."

오늘은 제가 직접 공부하고 현장에서 느꼈던 경험을 바탕으로, 온비드 공매 최저입찰가 계산 기준을 초보자 눈높이에서 아주 쉽고 친절하게 정리해 드릴게요. 공매가 처음이라 막막하셨던 분들도 이 글만 읽으면 가격의 흐름을 한눈에 파악하실 수 있을 거예요. 자, 그럼 저와 함께 차근차근 시작해 볼까요? 편하게 따라오세요!

모든 가격의 시작점이 되는 감정평가액의 비밀

온비드 공매 물건의 여정은 항상 '감정평가액'에서 출발합니다. 이는 캠코(한국자산관리공사)나 공공기관이 전문 감정평가법인에 의뢰하여 해당 물건의 가치를 객관적인 금액으로 환산한 결과물입니다. 중요한 점은 이 금액이 바로 첫 번째 입찰 단계인 1회차 최저입찰가의 기준이 된다는 사실이죠.

"감정평가액은 절대적인 시장 가격이 아닙니다. 평가 시점의 기록일 뿐, 현재의 가치는 여러분이 직접 증명해야 합니다."

감정가와 실제 시세가 차이 나는 이유

압류재산 등 공매 물건은 평가 절차가 매우 엄격하게 진행되지만, 감정 시점과 실제 입찰 시점 사이의 시차라는 변수가 늘 존재합니다. 보통 감정은 입찰 수개월 전에 이루어지기 때문에 그사이 부동산 경기가 급변하면 감정가는 현장의 목소리를 담지 못하게 됩니다.

구분	감정평가액	실거래가(시세)
기준 시점	과거 (평가 의뢰 시점)	현재 (입찰 시점)
결정 주체	감정평가사	실제 시장 참여자

💡 입찰 전 필수 체크리스트

• 현장 시세 대조: 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산을 통해 최근 거래 내역을 확인하세요.
• 유찰 전략 수립: 시세보다 감정가가 높다면 무리하게 1회차에 참여하기보다 유찰을 통해 최저입찰가가 낮아지는 시점을 기다리세요.
• 평가서 디테일 분석: 감정평가서 내부의 '평가 의견' 섹션을 읽어보면 해당 물건의 장단점이 고스란히 적혀 있습니다.

저는 입찰 버튼을 누르기 전, 반드시 최근 3개월간의 실거래 데이터를 뽑아 감정가와 비교해보는 습관을 들였답니다. 숫자로 기록된 감정가만 믿지 말고, 발로 뛰며 확인한 살아있는 현장 시세를 바탕으로 투자를 시작해 보세요.

유찰될 때마다 뚝뚝! 압류재산 감액 규칙 계산법

공매의 가장 큰 매력은 유찰 시 가격이 깎이는 '감액' 시스템에 있죠. 특히 압류재산은 경매와 달리 감액 기준이 명확합니다. 보통 최초 감정가의 10%씩 일정하게 금액이 낮아지는데, 여기서 핵심은 전 회차가 아닌 '최초 감정가'를 기준으로 계산된다는 점이에요!

회차별 최저입찰가 변동 현황

공매 진행에 따른 가격 변화를 표로 정리했습니다. 계획적인 투자를 위해 이 수치를 꼭 기억해두세요.

공매 회차	최저입찰가 비율	비고
1회차	감정가의 100%	최초 매각 예정가격
2회차	감정가의 90%	10% 차감
3회차	감정가의 80%	20% 차감
4회차	감정가의 70%	30% 차감
6회차	감정가의 50%	최대 하락 한도

"압류재산은 최대 5회 유찰 시까지 매회 최초 매각 예정가격의 10%씩 감액되며, 최종적으로 감정가의 50%까지 가격이 떨어질 수 있습니다."

경매는 전 회차 대비 20~30%씩 떨어지지만, 공매(압류재산)는 '최초가 기준 10%'씩 떨어지는 차이점을 반드시 인지해야 합니다.

물건 종류에 따라 달라지는 공고문 확인의 중요성

방금 살펴본 사례는 가장 일반적인 '압류재산' 기준입니다. 하지만 온비드에는 국유재산, 공유재산, 신탁물건 등 다양한 자산이 올라오며, 물건의 성격에 따라 최저입찰가 계산 방식과 회차 간격이 완전히 다릅니다.

물건별 주요 특징 비교

물건 종류	감액 비율 및 특징
압류재산	회차당 10%씩 감액 (최대 50%까지)
신탁물건	감액 폭이 20% 이상으로 크거나 회차가 매우 빠름
국유/공유재산	임대 시 공시지가 기준 사용료 갱신 확인 필수

📋 공고문에서 꼭 확인해야 할 3요소

• 입찰 보증금: 최저가의 10%인지, 입찰가의 10%인지 확인하세요.
• 차기 입찰일: 유찰 시 다음 입찰까지의 대기 기간을 체크하세요.
• 명도 책임: 매각 후 인도 책임이 누구에게 있는지 반드시 보셔야 합니다.

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결국 핵심은 '공고문 꼼꼼히 읽기'입니다. 남들이 놓치는 작은 문구 하나가 여러분의 수익률을 결정짓는 결정적 단서가 될 수 있다는 사실을 잊지 마세요.

똑똑한 투자를 위한 마지막 응원 한마디

공매가 처음에는 복잡한 숫자의 싸움처럼 느껴질 수 있지만, 최저입찰가 계산 기준만 명확히 이해하면 누구나 저렴하게 자산을 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 직접 계산기를 두드려보며 가격 변동폭을 체감하다 보면 금방 익숙해지실 거예요.

✅ 공매 입찰 전 최종 체크리스트

1. 감정평가액 대비 회차별 차감 비율을 재확인했는가?
2. 입찰하고자 하는 물건의 최저입찰금액을 정확히 계산했는가?
3. 매각 결정 및 대금 납부 기한 등 세부 일정을 숙지했는가?

"성공적인 공매 투자는 화려한 기술이 아닌, 정해진 기준을 꼼꼼하게 지키는 기본기에서 시작됩니다."

오늘 배운 내용을 발판 삼아, 여러분 모두가 전략적인 공매 투자의 주인공이 되시기를 진심으로 응원합니다!

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 가격이 50%까지 떨어졌는데도 안 팔리면 어떻게 되나요?

무한정 가격이 내려가지는 않습니다. 보통 재감정을 통해 새로운 시작가를 산정하거나, 진행 조건을 변경하여 공고를 다시 올리게 됩니다.

💡 유찰 시 가격 하락 핵심 요약

• 1회 유찰 시마다 이전 최저가의 10%p씩 차감(압류재산 기준).
• 최대 50%까지만 낮아질 수 있으며 이후에는 재공고 검토.

Q. 최저가보다 높게 썼는데 왜 낙찰이 안 됐을까요?

공매는 최고가 낙찰 방식입니다. 최저입찰가는 최소 기준일 뿐, 실제 낙찰은 가장 높은 금액을 적어낸 사람에게 돌아갑니다.

Q. 입찰 보증금은 얼마를 준비해야 하나요?

일반적으로 해당 회차 최저입찰가의 10%를 납부해야 합니다. 보증금이 단 1원이라도 부족하면 무효 처리되니 주의가 필요합니다.

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